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購房合同

  買房簽合同，對逾期辦證違約金條款要慎重，不可輕易棄權

  核心提示

  商品房買賣實行的是統一制式的合同文本，其中第十五條是關於逾期辦證違約責任的約定，一為退房，二為不退房，出賣人支付違約金，第三項為當事人自願協商條款。現在沈陽的很多開發商都紛紛選擇第三項，而協商的結果是，約定逾期辦證後開發商繼續辦理，而對違約責任卻隻字未提。業主出於買房需求，往往會選擇被動接受。當遇到逾期辦證時，業主還能維權嗎？11月20日記者從皇姑區法院獲悉，該院認為業主在簽訂合同時對逾期辦證違約金予以放棄，業主隻能吃啞巴虧。

  開發商逾期

  辦證超一年

  2009年8月，吳某購買沈陽某房產公司開發的一處房屋。合同約定開發商應當在商品房交付使用後360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備房貸2胎 房貸2胎要找那間銀行缺錢急用哪裡借錢案。如開發商違約，買房人不能在規定期限內取得房地產權屬證書，雙方選擇按第三項執行：該商品房綜合驗收合格備案後辦理房屋所有權證書。

  該合同簽訂後，吳某交納瞭全部購房款，開發商於2010年8月交付瞭商品房。但事隔二年後，開發商才辦理完畢初始登記備案手續，辦理房證逾期一年之久。

  違約是否賠償產生爭議

  吳某認為，雙方合同約定如逾期辦證開發商繼續辦理，但未對逾期辦證違約金作出約定。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十八條規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。吳某據此認為開發商應賠付房款利息。

  而開發商認為，雙方已對逾期辦證作出明確約定，開發商隻負責繼續辦理，不予賠償。既然吳某認可該條款，開發商就不應賠。雙方協商未果，吳某起訴至法院。

  法院判雙方遵從合同約定

  法院認為，雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反國傢法律、行政法規強制性規定，合法有效，合同雙方均應依合同約定條款全面履行合同義務。

  對於開發商逾期辦證的，該合同共列舉出2項：第1項為退房，返還房款並一次性支付賠償金；第2項為不退房，出賣人按已付房價款的一定比例支付違約金，上述兩項當事人均沒有選擇，並在違約金計算標準處劃叉表示放棄。第3項為當事人自願協商條款，雙方約定"該商品房綜合驗收合格備案後辦理房屋所有權證"。此條款不能認定當事人對逾期辦證的違約責任沒有約定，而是吳某在簽訂合同時對逾期辦證違約金予以放棄，故法院駁回對吳某的訴訟請求。

  違約條款

  協商不能含糊

  審理該案的審判長評析此案認為，該案系因開發商逾期辦證引起的糾紛，雙方對逾期辦證無爭議，但對合同中約定的逾期辦證違約責任的協商條款存在爭議。

  目前沈陽商品房銷售當事人簽訂的商品房買賣合同，為經國傢建設部和工商總局審核的合同示范文本，關於辦理權屬登記的條款為第十五條，逾期辦證的法律後果列舉兩項，一為退房，二為不退房，出賣人支付違約金，第三項為當事人自願協商條款。本案中，當事人回避列舉條款，應認定為其放棄逾期辦證違約金這項債權。而選擇協商條款，約定繼續辦理房證，該約定有效，對當事人雙方均具約束力。

  此案提示廣大想買房的業主，在簽訂合同時對逾期辦證違約金條款不要輕易放棄，即使協商也要和開發商據理力爭，明確約定違約金賠償標準，不要稀裡糊塗掉進開發商設下的條款陷阱，讓自己喪失維權的機會。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/07532504276.shtml

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