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內容來自sina新聞

專傢未來3至5年房地產對經濟作用不可替代

  房地產短期內仍不可替代

  華遠董事長任志強曾將房地產比喻成"夜壺"。在他看來，房地產就是夜壺，需要的時候拿出來用，不需要的時候就往床底下一踢。財政部國庫司公佈的"2013年財政收支情況"顯示，房地產短期內仍具有不可或缺、不可替代的地位。

  房地產對財政的作用主要體現在各項稅收以及土地出讓金方面。2013年房地產稅收收入和土地出讓金收入雙雙呈現大幅增長態勢，房地產稅收收入首次超過2萬億，土地出讓金收入突破4萬億，同比增長超四成，全年房地產業對地方財政收入的貢獻度再創新高。

  在房地產各項稅收方面，2013年，房地產"五稅"總收入為12215億元，比2012年增長約21%，近十多年來漲速迅猛，是2001年的24倍，年均增長40.4%。其中契稅3844億元，增長33.8%；土地增值稅3294億元，增長21.1%；耕地占用稅1808億元，增長11.6%；城鎮土地使用稅1719億元，增長11.5%。

  在"五稅"中，房產稅占"五稅"總和的比重呈遞減的趨勢，從2000年的46.5%降至2013年的12.69%，較2012年又下降0.8個百分點；同時土地增值稅占比逐年遞增，從2000年的1.9%升至27%，對房地產稅收貢獻越來越大。從2003年開始，契稅在"五稅"中一直穩居首位，但從2007年起逐漸下降，2012年創2000年以來的低點，2013年觸底反彈。

  2013年，5類房地產稅收總和，占地方財政收入的比重為17.7%，比2012年上升1.1個百分點，是2000年的2倍多，再創歷史新高。自2001年以來"五稅"總和占地方財政由2001年的6.4%上升至2013年的17.7%，年均漲幅約1個百分點。

  2013年房地產營業稅為5411億元，房企所得稅2580億元，二者合計約8261億元，加上以上的"五稅"收入，共計約20476億元，占地方財政收入的比重高達30%。房地產類稅收在地方稅收中起著越來越重要的作用。

  土地出讓金在地方財政總收入(地方稅收加政府基金)所占比重也在波動中上升。2013年全國土地出讓金收入為41250億元。占比從2001年的19.7%上升至2013年的48.5%，可見，土地收入是地方政府最主要的收入來源，其在地方財政總收入的地位難以撼動。

  上海易居房地產研究院研究員劉衛衛判斷，由於地方政府潛藏較高債務風險，非稅收入占比過高，增加瞭財政收入的不穩定因素，而政府債務風險將在今明兩年集中體現。再加上房地產市場的不確定性，如果今年房地產市場開始降溫，商品住宅交易環節稅費減少以及土地出讓金收入下降，則地方財政收入增長將面臨較大的壓力。

  按照審計署公告，2013年後半年-2014年是我國地方政府債務集中到期的高峰時間段。2015起我國地方政府債務到期壓力將逐年減輕。2013後半年地方政府債務到期額為24949億元，占全部債務總額的22.92%；2014年地方政府債務到期額為23826億元，占全部債務總額的21.89%。由於2013年到期債務有很大一部分以再融資的方式周轉到下一年度，預計2014年到期債務本金額規模最大，償還風險也最大。

  劉衛衛認為，3-5之內，房地產對中國經濟有著不二胎借款 土地二胎借款怎麼貸款比較會過件可替代的作用。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/08092624960.shtml

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