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如果試點方案在期限的問題上采用"金融機構一直付款直到借款人去世"的方式，則可以避免人們對人在屋沒的擔憂。
如何理解這種貸款？一位銀行工作人員在接受第一財經日報《財商》采訪時表示，雖然看起來確實是金融機構每年或每月給老年人錢，但別忘瞭這仍然是一款"貸款"。
事實上，《意見》中明確寫到，核心目標是建立多元化、多層次的養老服務體系。民政部有關負責人在近日也表示，"以房養老"隻是試點性舉措，意在擴大養老服務供給方式，政府不會推卸基本養老責任。
這其中，要考慮老年人的年齡、預估壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況，對金融機構和老年人來說都非常復雜。
很顯然，以房養老並不適用於所有人。持有一套以上房產的老年人，出租或出售一套，也可獲得可靠的收入。持有一套房產，思想較為開放，不打算"把房子留給後代"或者膝下無子的老年人相對可以嘗試。
以房養老的方式其實很多：持有一套以上房產的老年人出售或出租一套房子、出售大房換小房，都屬於以房養老。
之前曾有銀行進行過試點，最終就因為抵押期限的問題而擱淺："不管是10年還是20年，到期後，要麼房產歸銀行所有，要麼老人就把這些年貸的錢還上，'贖回'房子。這就有可能出現貸款到期瞭，老人還在世，但房子給銀行瞭的情況。"上述銀行工作人員表示。
有"以房養老首倡人"之稱的幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇[微博]在宣揚完這種保險"可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟'房產金庫'，將積蓄在房產上的財富分期支用，有效補償老年生活"後也提出，"應當說明，一旦投保人與壽險公司訂立瞭有效合同並開始執行，那麼不管投保人的實際壽命為多長，保險公司一律要按月付款；同理，不管投保人的實際壽命為多短，一律應由保險公司收回房產，進行銷售或拍賣。"
因此，這並不是金融機構定期還老年人錢，而是老年人--實際是借款人--將房子抵押給機構後，定期拿到自己的"借款"。而如果是貸款，借款人自然要支付利息，隻不過這利息已經提前扣除瞭。
以房養老要考慮老年人的年齡、預估壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況，對金融機構和老年人來說都非常復雜
不過，上海公積金管理中心近日在接受第一財經日報《財商》采訪時表示，中心已沒有，也不會從事以房養老業務。(董冰清)
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國務院此次提出的住房反向抵押養老保險，則是一種由老年傢庭將房產抵押給金融機構，機構逐年逐月向老人支付款項的養老方式。類似於國外的"住房反向抵押貸款"。
上述銀行工作人員表示，利息可以由銀行或其他金融機構與借款人靈活約定。與正向的住房貸款不同的是，正按揭，買房人每付一個月的月供，那麼他的本金就減少一個月，將付的利息隨之減少；而反向抵押貸款，即倒按揭，借款人每多拿一個月的貸款，本金就增加一個月，承擔的利息隨之增多。當然，兩者的貸款本質是一樣的，對買房人和老年人來說，都是利息越低越好。
以房養老還意味著一旦出現意外情況，如罹患重大疾病時，老人將失去通過出售房產獲得現金的方法。當然，你或許可以向金融機構要求提前支付款項，但這樣就會導致利息增加，這就和提前還貸會減少利息是一個道理。
可見，以房養老隻是一個補充手段。據悉，具體試點方案按計劃將在2014年一季度出臺。那麼，單就手段本身來說，以房養老是一種怎樣的養老方式？它適合哪些人，又有哪些利弊？
據他介紹，多數銀行認為這一業務"操作性不強"。除瞭年齡預測、房產估值復雜以外，一旦出現貸款到期、老人還在的情況，銀行也很難辦："如果老人到時不願意將房子給銀行，那麼銀行要通過法院起訴才能處理，法院會不會讓老人搬出自己的傢？"
內容來自sina新聞
董冰清
以房養老成為熱議話題後，有人提出瞭"一套100萬的房子，如果你辦10年期100萬的按揭貸款，每個月月供11636元；但如果辦一個10年期的以房養老，每月養老金隻有3700元"的說法。以房養老果真如此坑人？
孟曉蘇表示，因房產價值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險產品的月收益也不同。這裡僅根據國外標準的"抵押式以房養老"計算：如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。
且讓我們撇開"收益"這個詞。簡單來看，100萬的房產，抵押70%，做10年的以房養老，也就是120個月，那麼不考慮利息，每個月有5833元。
值得註意的是，在這類住房反向抵押貸款中，金融機構要一直付錢直到借款人去世。因此不會出現人們普遍擔心的"人還在，房子沒瞭"的情況。
辨清利弊
國務院日前發佈瞭《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，提出我國將開展老年人住房反向抵押養老保險試點。"以房養老"受到熱議，尤其引起瞭人們對政府推卸養老責任的質疑。
但不得不說的是，即便在被認為"以房養老已非常普遍"的國外，人們針對這項業務也指出瞭諸多弊端。
比如，辦理住房反向抵押貸款的老人抵押房產後，在居住期間無需償還，貸款在其死亡或永久搬出住房時到期，用住房償還貸款。那麼，如果老年人搬進養老院怎麼辦？這時貸款已經到期瞭，房子也用於償還貸款瞭，而老人還要支付苗栗南庄土地貸款養老院昂貴的費用。
又比如，一旦老人因為繳納不瞭房產稅等原因，無法繼續持有房產，那麼他就會違約，而金融機構作為放款人可以輕易地取消老人對抵押房產的贖回權。此外，反向抵押貸款貸到的錢也是有額度的，如果你花完瞭或不夠花怎麼辦？
人還在，房子沒瞭？
以房養老隻是一個補充手段，無論從政府還是個人的角度都是如此。攝影記者/高育文
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2007年，上海曾醞釀過首例"以房養老"。據當時媒體報道，"以房自助養老"的初步方案是：65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成後，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。
使用這類反向抵押貸款的老年人在將自己擁有的房屋產權抵押給金融機構後，金融機構按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，得出一筆錢。而將這筆錢分攤到老年人的預期壽命年限中去，就是老年人每月或每年能拿到的現金。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-28/08282434789.shtml
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