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作為鄭州地標性建築,總60層高的鄭州綠地中心·千璽廣場中的38~55層是萬豪超五星級酒店,從這座“中原第一高樓”可以俯瞰鄭州。

河南省旅遊局旅遊促進處處長張毅兵此前表示:“河南五星級酒店的房費相對較低,均價為500元左右。酒店投資的前兩年肯定不盈利,一般五星級酒店的投資額為3億元左右,很多都有銀行貸款,一年賺不瞭幾個錢,還要考慮酒店的維護、改造費用。”“五星級酒店投資大、回報周期長,而且管理專業、復雜,細節非常重要,稍有不慎,就會成為投資者的夢魘。”鄭州大學旅遊管理學院副院長毛安福表示。

“突飛猛進”導致供過於求

作為河南省會,鄭州不僅是中部經濟重鎮,也是高檔酒店業“重鎮”。 早在2010年,鄭東新區就已擁有四星級以上酒店13傢,其中五星級酒店7傢。在此之後,鄭州星級酒店數量一度“突飛猛進”。《中國經營報》記者近日實地調查瞭多所星級酒店,卻發現實際運用情況並沒有“看上去那麼美”。

做地產、建新區不配套個高檔星級酒店似乎就顯得格調不夠。作為商業和城市重要配套,高端酒店業成為現實中某種不可或缺的市場風向標。

盈利能力堪憂

趙煥焱向記者提供的數據顯示,鄭州星級酒店營業收入2010年~2014年分別為23.36億元、13.10億二胎房貸 二胎房貸 台新銀行元、15.74億元、7.61億元、4.78億元,逐年下滑。利潤總額分別為-0.57億元、-0.25億元、-0.81億元、-0.84億元、-1.12億元,虧損額逐年加大。

記者瞭解到,中國住宿業結構的主體是星級酒店,星級酒店資產占住宿業資產的88.25%;星級酒店的營業收入占住宿業營業收入的83.66%。其中五星級盈利能力最強。數據顯示,2014年全部星級酒店的凈利潤為虧損59.21億元,五星級酒店凈利潤為5.68億元。

本組專題得到河南本土自媒體“鄭州地產”大力支持

鄭州市統計局提供的數據顯示,1990年鄭州市星級酒店數量為30個,1995年48個,2000年82個,2001年88個,2002年93個,到2003年突破100達到101個,2010年的數量為111個,期間一直保持在100以上。而到瞭2011年則下降為99個,2012年則幾近腰斬僅為51個,2013年為48個,2014年45個。可見鄭州市星級酒店的數量經歷瞭“拋物線”式的變化。

關於鄭州未來酒店業的發展,趙煥焱建議,一是不能同質化,同質化導致隻有價格競爭的手段,也就是降價競爭;二是投資必須著眼中長期,貸款比例不能太高;三是土地成本占總成本的比例不能太高。貸款比例過高則財務成本高企,土地成本過高則經營壓力大。

事實上,鄭州市星級酒店曾一度“突飛猛進”。《河南省“十二五”旅遊產業發展規劃》中曾明確提出,到2015年,全省要建設30~50傢五星級酒店(力爭每個省轄市均有1~2傢五星級酒店)、100個四星級酒店,形成一批文化主題酒店和經濟型酒店。

談及鄭東新區酒店業的未來,要求匿名的業內專傢指出,打旅遊牌其實意義不大。鄭東新區周邊的旅遊資源並不多,很多商務資源也依然集中在老城區。所以這個時候酒店業後續的客戶定位和更加靈活的租賃模式的建立,就顯得更為重要。另外,如何借目前行業調整來促使此類酒店業和大眾消費進行結合,也是一個重要課題。

內容來自sohu新聞

趙煥焱在接受記者采訪時置評,鄭州酒店業景氣度2011年以來的15個季度7升8降,鄭州星級酒店經營指標基本面近年連續下降,未來鄭州酒店客房的新增應該持謹慎態度。

一位要求匿名的業內專傢在接受采訪時表示,星級酒店並非“印鈔機”,要正視盈利難的市場困境,嘗試探索更多靈活的盈利模式。

這隻是鄭東新區20多傢在建和新建的星級酒店之一。公開數據顯示,早在2010年,鄭東新區已擁有四星級以上酒店13傢,其中五星級酒店7傢,五星級酒店突破1800間,比其他幾個區加起來還多50%。除瞭JW萬豪,目前鄭東新區五星級標準的酒店還有中油花園酒店、永和鉑爵國際酒店、正方元錦江國際飯店、海容大酒店、美豪諾富特,四星級標準的有綠地雅樂軒酒店、喜來登、皇冠假日等。

據不完全統計,原計劃開業的包括:2015年6月,怡思得商務精品酒店;2016年1月,鄭州美利亞酒店;鄭州東港費爾蒙酒店計劃2018年開業;鄭州君悅酒店計劃2015年5月1日開工,2019年年底前建成投用。另外還有新田城美爵度假酒店、鄭東新區瑪麗蒂姆酒店等。

趙煥焱對記者表示,數量下降的原因是供大於求,酒店客房增加大於經濟發展對於客房的需求,需求上升有待時日。

嚴躍進表示,數量出現下滑一方面和房地產市場調控有關系,另一方面其在經歷去庫存的過程,部分物業需要通過一個較長周期的去化周期來實現供需平衡,這影響瞭後續項目的新增供應。

虧損逐年加劇

值得註意的是,邁點數據顯示,2014年全國星級酒店虧損59.21億元,成為有記錄以來的最大虧損年。2014年全國12803傢占比94.02%的星級酒店虧損59.21億元,超過1999年虧損57億元,成為有記錄來的最大虧損年。其中,鄭州虧損數據為1.12億元。

周麗

2014年虧1.12億元 鄭州星級酒店陷盈利困境

然而,萊坊國際於2015年9月29日發佈的《大中華酒店報告》顯示,2015年上半年,受中央反貪腐及反奢侈等政策的打擊,大中華區主要城市的五星級酒店日均房價正在普遍下跌。

邁點數據顯示,全國五星級酒店的RevPAR(即每間可供房收入,等於平均房價乘以平均出租率,可以代表經營情況)2015年一季度從2010年的363元降至334.03元,下降7.98%;二季度,808傢五星級酒店平均RevPAR是367.49元,同比下降1.74%。鄭州一季度為172.16元,同比下滑22.37%,二季度為227.36元,同比下滑高達26.03%。

從上述數據中可見,即使是在相對盈利能力強的五星級酒店中,鄭州五星級酒店的RevPAR下滑幅度也遠大於全國平均水平。

2010~2014年營業收入逐年下滑,虧損加劇

《鄭州市2014年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,鄭州市2014年年末全市共有星級酒店45個。

星級酒店價格出現下滑,和供應規模增加、酒店業從過去高端開始歸回大眾消費的業態設置等有關系。嚴躍進在接受記者采訪時表示,從鄭州星級酒店市場消化能力看,面臨很多問題。第一是高端、奢侈消費受到瞭較大的管制,這個時候市場對於此類物業的需求會出現萎縮。第二是從鄭州人口聚集程度看,老城區依然是最密集的,鄭東新區雖然逐漸成熟,但依然不能和老城區相比,所以會影響部分酒店業的租賃和入住。

而平均客房收益降幅超過全國水平,嚴躍進認為,這凸顯瞭目前鄭州尤其是鄭東新區酒店業的經營尷尬。第一,供應量相對大,會形成較大的空置率,這對於酒店業的經營來說,自然不是一件好事。第二,租金價格下調,這和租賃效益不佳的態勢有關系。第三,在無序競爭下,容易拉低價格和收益率。

鄭州星級酒店陷盈利困境 2014年虧損達1.12億

關於鄭東新區星級酒店的數量快速增加,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這和此類新區的規劃、板塊的成熟等態勢有關系。從此類新區的規劃看,無論是產業、政府職能部門以及人口的要素看,都在積極加快從市區向此類新區導入,所以這個時候定位會比較高,部分商業地產開發商也會積極規劃酒店項目。而從此類板塊的成熟度來看,鄭東新區是目前少數幾個新區發展較好的區域,所以從市場需求等角度看,各類酒店運營商也會紛紛和地產商進行合作,並且在這個過程中會有較好的投資回報率的預期。

不過對於富麗堂皇的五星酒店“紮堆”鄭東新區,華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱在接受記者采訪時指出,鄭東新區酒店業明顯供大於求。

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新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151010/023123434532.shtml
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