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  分析人士孟音指出,盡管同比去年均有下跌,但三線城市分化最為明顯,同樣被劃分為三線城市的惠州和文昌就有截然不同的市場表現。如北海、泉州、文昌等房地產市場恰好處於快速發展期的三線城市,與一、二線城市步調一致,2014年一季度成交量盡管較去年同期有所下跌,但較2012年、2011年均呈現上漲。如三亞、惠州等投資過熱城市,風險也逐漸顯現,今年1季度商品住宅成交面積均不及2012年和2011年同期。

  分析人士判斷,城市分化仍是2014年的主旋律,今年二線城市冰火兩重天的情況會非常嚴重,而更多的三四線城市今年可能會隨著目前市場的波動往下調。

  中期風險應關註住宅庫存消化周期。一般來說,消化周期在12個月左右較為平衡,高於18個月市場呈現供過於求,低於6個月則供不應求。今年階段性數據顯示,長春、青島、寧波、杭州等城市消化周期被拉長,出現供過於求跡象。另外,除北京、廣州兩個一線城市外,合肥、廈門也呈現供不應求。

  "沒規劃,還怎麼賣?"

  本地需求有限,供應量卻高居不下,讓政策利好抽離後的港城開發區危機更加突出。據當地分析機構統計,今年一季度,連雲港市開發區共成交住宅409套,在全市四區、四縣排名倒數第二位。"企業習慣於跟著政府規劃走,但本身市場沒有強勁的購買力支持,一旦規劃拉動而來的需求消失,開發企業就不得不面對'沒規劃,還怎麼賣'的難題。"一位房地產業內人士說。城市規劃更改,利好不再,或是多傢企業在思退港城的原因。

  而遠洋地產的退地意向則源於過多佈局二、三線城市,周轉緩慢拖累集團整體溢利。

  企業在區域發展可期、地價低廉之時,大面積拿地搶占這些二、三線城市,而在後期城市發展進程中,利好因素消解,龐大體量過重佈局反而難以及時"懸崖勒馬"。

  數據顯示,連雲港房地產住宅市場處於供大於求的狀態。2013年3月初至2014年3月底,全市商品住宅供應面積約為416萬平方米,而成交面積約為367萬平方米。此外,在不計入商住地塊的條件下,連雲港去年全年住宅用地供應共48幅,總出讓面積371萬平方米,約合上海同期出讓量的七成。與之不協調的是,2013年公佈數據顯示,連雲港市常住人口為440.69萬人,僅達到上海市常住人口的18%。

三四線樓市高庫存成交大跌 開發商割肉退地撤出

  知情人士表示,在秦皇島拿地,一般是前期跟政府溝通,協商勾劃土地,政府同意後,開發商去做拆遷整理,然後再做項目開發。在項目動工之前,企業退出有一定靈活性。遠洋或是跟政府達成瞭協商,把原本劃歸遠洋的土地歸還瞭。

  遠洋地產率先在秦皇島退地或是基於對市場情況的看淡。秦皇島當地某項目負責人表示,秦皇島整體市場年去化量大約在1萬套以上,按照現在的庫存來看,消化周期可能長達十年。

  庫存高企,去化緩慢,讓遠洋地產當傢人李明對一些二、三線城市退意萌生。據遠洋地產2013年年報顯示,截至去年年底,遠洋地產土地儲備大約可售總樓面面積為2340.4萬平方米。按其2013年協議銷售面積258.3萬平方米的去化速度,整體消化長達9年。參照蘭德咨詢給房地產開發企業的建議土地儲備量為30個月消化周期,遠洋照比合理值高出6年半。

  伴隨上一輪城鎮化人口和土地紅利的雙雙消解,房地產商在不同城市之間的幸與不幸,正逐漸顯露。

  基於這樣的認識,黃其森談起瞭自己的"泰禾打法":"泰禾做三、四線城市,不會像其他企業,一拿地,就三、四千畝的拿。我們也就是拿幾百畝,再帶一點商業。不為別的,就是因為這樣快。

  據瞭解,進駐連雲港的恒大、綠地,其尚未動工地塊均有退地意向。等多傢企業。"當時大夥集中拿地的區域叫猴嘴板塊,宣傳做的很好,未來開發區會如何如何,甚至開發區的主幹道都修的非常漂亮瞭"。據知情人士透露,猴嘴板塊是當時連雲港政府大力招商引資的區域,規劃相關配套為區域帶來很大人氣。

  這種以庫存判斷市場預期的方式,泰禾集團董事長黃其森也在用。一周前,一句"幸虧沒去杭州"讓他一不小心站到瞭融創董事長孫宏斌的對立陣營,也引發瞭業內對城市選擇的討論。

  但好景不長,2012年是連雲港的分水嶺。時值連雲港政府領導調動,"新一屆領導班子不願意在上一屆領導的框架下做事,猴嘴區域土壤品質不適合做很多配套,所以新一屆領導調整瞭方略,直接放棄瞭猴嘴,將連雲港發展重點轉移到新海新區"。

 買定離手,錢貨兩訖,如何說退就退?

  在這種形勢下,一些已開發項目,開發商采取降價策略,一些尚未動工的地塊,則進入瞭無限期擱置中。

內容來自sina新聞

  土地消化周期則顯示長期風險。二、三線城市近年來加大城區建設力度,土地供應大幅放量,導致土地消化周期顯著高於一線城市。包括長春、杭州、大連、天津、哈爾濱、太原、南通、鹽城、溫州、鄂爾多斯、濰坊、臨沂等城市在內,土地消化周期都在三年左右,而寧波、鄂爾多斯等城市更是供應顯著過量。

  在房企普遍強調高周轉的戰略下,最先要打擊的就是高庫存,選擇壯士斷腕未嘗不是明智之舉。

  蘭德咨詢總裁宋延慶表示,目前的市場是,地價早已過瞭每年增值百分之幾十的年代,而資金成本及財務費用卻居高不下。近年來高周轉成為主流開發模式的根本原因是,如果企業的土地儲備增值低於資金成本,其實意味著儲備將帶來"虧損"。若後期銷售速度也比較慢,可能導致項目凈利很低。

  不過,能采取與秦皇島一樣容易退掉的土地預計並不很多。接近遠洋地產人士表示,今年遠洋將會因地制宜,不會青埔房屋二胎大規模退地。

 分化危機

  有消息人士透露,4月16日,江蘇省住建廳下發通知,要求調研連雲港房地產市場運行情況。這次調研的重點是連雲港市開發區的猴嘴板塊。2010年前後,綠地、保利、恒大等企業紛紛入駐連雲港。當時的搶占先機,演變成瞭今天的"騎虎難下",連雲港樓市險情驚動瞭省廳。

  企業在戰略上表現的猶疑,除瞭自身的原因,背後更多的折射瞭市場的不確定性。而眼下市場最大的不確定性就體現在"城市分化"。

  事實上,目前除瞭一線城市,二、三、四線城市的狀況很難一概而論。數據顯示,2014年1季度,一線城市商品住宅成交量同比2013年下跌43%,二線城市同比下跌22%,三線城市典型城市成交量同比下降55%。

  為此,李明高調提出2014年,使周轉率目標從23%拉升至30%,並透露已將秦皇島項目部分土地退還政府。

  二線城市也能看出明顯的分化趨勢。部分二線如南京、成都、武漢等市場供求比較均衡的城市,項目去化將維持既有節奏,降價可能性不大;而供大於求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風波不斷,市場觀望情緒累積,預計成交量也將有所回落,房價將小幅下滑。

  供需和規劃成為越來越多企業註意到的問題,遠洋地產在選擇城市時的三點核心標準,也可濃縮為"人多、有錢、規劃穩"。黃其森認為,很多三、四線城市土地集中供應,可能企業剛進入的時候,供應量不一定大,但是一兩年後,土地供應增加過多。還有重要的一點是,政府發展規劃搖擺不定,目前中小城市在密集出現這樣的情況。

  "一個是土地供應量過大,一個是地方政府規劃搖擺不定",泰禾掌舵人黃其森近日表示,這是他看到一些城市正面臨的最棘手問題,不少開發企業也因此陷入瞭進退兩難的局面。

  的確,越來越多的企業看中瞭"小盤快跑"的方式,以靈活應對市場變化。躲避風險是一個方面,在如何判斷風險上,孟音認為,應該分為短期、中期、長期來利用不同指標判斷。

  短期風險應關註供求比指標。一般來說,供求比在0.8-1.2之間較為平衡,高於1.2市場呈現供不應求,低於0.8則為供過於求。根據今年一季度數據,除絕大部分城市供需平衡,近期出現降價風波的杭州就處於供過於求狀態,此外還有濟南、南京、青島、蘇州。而深圳、貴陽、南寧、廈門等城市則呈現嚴重的供不應求。

  "去化慢,還怎麼賺?"

  知情人士稱,無奈的是,本身連雲港土地供應量就很大,很多項目都在百萬平方米以上。連雲港也不同於其他三線城市,產業支撐能力不足,港口經濟效二胎車貸銀行益帶動性不強。"這個區域如果要做起來非常依賴政策支撐,如果被放棄瞭,開發商肯定是不希望繼續往下走"。

  在城市分化日趨嚴峻的預期下,一些消化周期過長的城市將調整企業的操盤能力。根據監測數據,長春、沈陽、天津、濟南、青島、杭州、寧波、福州等8個重點城市的供求、存量及消化周期均超越其警戒線。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-02/08032713429.shtml

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