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  相關數據顯示,截至2011年底,深圳市千名常住老人床位數僅為10張。按照"9073"規劃目標,按第六次人口普查時點15.62萬戶籍老人計算,床位缺口約750張;按第六次人口普查時點30.58萬常住老人計算,床位缺口5238張。

  "深圳養老用地辦法包括集體用地建設養老機構,體現出瞭與國土部養老用地政策的一致性,同時招拍掛入市的方法也顯露出深圳土地改革的重要特點。"樂成老年事業投資有限公司投資總經理高峻松表示。

  今年4月份,國土部出臺《養老服務設施用地指導意見》,諸多突破性利好政策和全方位引導引來養老產業一片叫好。

  其中,農地入市提法引發市場廣泛討論與猜想。

  "這樣一來,原村集體所占土地在出讓後將在事實上轉變為國有用地,發揮市場配置資源決定性作用,建立城彰化房屋借款鄉統一的建設用地市場,建立兼顧國傢、集體、個人的土地增值收益分配機制。"陳軍軍說。

  對機構養老設施供應,政府主辦或產權歸政府、引入民資舉辦的養老機構可采取協議免地價方式出讓土地使用權;社會資本舉辦的機構養老設施用地,面向所有企業事業單位、社會組織或者個人,采取招拍掛方式公開出讓土地使用權。

  向來走在改革和市場前沿的深圳市也在4月28日迎來首個養老服務設施用地招拍掛案例,雖然寶安、龍華兩地塊高昂的成交價引發一片嘩然,但深圳也邁開瞭養老設施用地市場化探索的步伐。

  老齡化趨勢加劇及愈發捉襟見肘的土地資源,使得深圳的養老設施用地開始多元化探索,其中在農村集體用地方面的探索更深一步。

深圳推養老設施用地多元化農地入市通道打開

  如何將合法外用地納入合法框架,並尋找到新出口,成為深圳土地改革的重心。在土地改革過程中,怎樣平衡關乎民生的養老用地又是一項任務。

  而隨著第一批"下海者"逐漸老齡化,深圳養老床位缺口也逐漸升級。

  比如,在鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位自行舉辦養老設施方面,政策給予大力支持,免繳地價款、土地使用權期限重新計算等。也可以采取招拍掛方式公開轉讓土地使用權,土地使用權期限重新計算,所得收益歸原農村集體經濟組織繼受單位;尚未完善征(轉)地補償手續且規劃為機構養老設施的用地,則可以采取招拍掛方式公開出讓土地使用權。

  隨即,地方回應的養老用地細則更是大開閘門,亮點頻現。其中浙江省以商服用地定性、招拍掛定價法則等創新舉措最受矚目。

  來源多元化

  值得一提的是,《方法》中所稱機構養老設施,限於養老設施專項規劃及其他規劃確定的可用於建設獨立占地的機構養老設施的醫療衛生用地和社會福利用地。

  《辦法》還提出,城市更新項目開發建設范圍內的機構養老設施用地,不計入城市更新用地移交率的,可一並協議出讓。

內容來自sina新聞

  與此對應的是深圳市愈發捉襟見肘的土地資源。

  據深圳市規土委介紹,2011年至2020年,深圳實際可用的新增建設用地僅42平方公裡,且多為零星、分散地塊,面臨無新增用地可供的困境。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/11302859457.shtml

  8月4日,深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱"深圳市規土委")對外正式公佈瞭《深圳市機構養老設施用地供應暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),並面向社會征求意見。

  在利用集體土地上,則體現出理清權益、盤活利用,為實現不同權利主體土地的同價同權開辟瞭新路。

  此後,深圳積極在土地改革試點中嘗試養老專項用地安排。

  "通過這一創新政策,可以將'政府拿不走、社區用不好、市場難作為'的歷史遺留用地納入交易范圍,更好地實現土地資源的節約集約利用。"陳軍軍說。

  "深圳正在步入老齡化過程中,未來養老產業發展潛力巨大,原農村集體經濟組織可以涉足這一領域,分享養老產業發展成果。"深圳市民政局相關人士表示。

  《辦法》提出,鼓勵養老用地供應來源多樣化,政府儲備土地、農地、城市更新移轉土地等均可入市舉辦養老機構。

  "甚至工業廠房等合法建築如果符合相關安全規范,也可申請改變功能舉辦機構養老設施,權利主體、土地用途、使用年期都不作變更,不需要補繳地價款,手續很簡便。"陳軍軍指出。

  為防止養老設施用地變成養老地產,《辦法》特別提到,深圳市民政主管部門應擬定有關監管協議書,明確養老設施運營方式、服務對象、收費機制、後續監管等事項。

  "這一舉措既能盤活資源,打開農地入市通道,又能為養老事業提供更多土地資源和機會。讓國傢與農民個人通過合法公開透明的方式共享收益。"深圳市規土委土地利用處處長陳軍軍說。

  在農地入市方面,作為全國土地改革試點城市,深圳市曾在1992年與2004年進行瞭兩次土地改革,並將全部農村集體用地轉為國有土地,但實際上大量農地仍未完成征(轉)補償手續,這些權益不清的土地被"凍結"在瞭原農村集體手中,無法盤活入市。出現"土地政府拿不回、集體用不瞭、市場用不好"的尷尬局面。

  事實上,8月4日深圳市規土委同時還公佈瞭《關於促進安居型商品房用地供應的暫行規定》,允許農村集體用地以公開招拍掛方式入市,用於蓋安居房。

  "兩暫行規定對盤活農地將起到關鍵作用,如果得以實施,農地入市渠道將從已試行的工業用地,拓寬到安居型商品房和機構養老設施等民生領域。"陳軍軍透露,起草部門還正在探索農地未來進入醫院、學校等民生領域,這將是深圳土改的重大舉措。

  農地入市

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  《辦法》提出,鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位自行舉辦機構養老設施,也可以采取招拍掛方式公開轉讓土地使用權,土地使用權期限重新計算,所得收益歸原農村集體經濟組織繼受單位,受讓人應與市規劃國土主管部門及原農村集體經濟組織繼受單位簽訂土地使用權出讓合同或補充協議。

  尚未完善征(轉)地補償手續且規劃為機構養老設施的用地,可以采取招拍掛方式公開出讓土地使用權,所得收益的50%納入市國土基金,50%歸原農村集體經濟組織繼受單位。

  陳軍軍進一步指出,經測算其收益應該還是可觀的,如養老機構,一般的容積率是2,拍賣的土地如果樓面地價達到1萬元/平方米的話,意味著原村民每平方米就可以獲得1萬元的收益。

  對於《辦法》落地實施,中國老齡產業研究院執行院長鄧春陽強調,盡管出發點很好,但農地入市還需要相應的法律、金融配套。"尤其是養老機構用地,相應的金融配套必須跟上,才能使得入市的農地在養老領域發揮應有的作用。"

  而在高峻松看來,針對養老機構利用農地發展業內不必給予過高期望。"其實北京周邊就有很多利用農村集體用地建設養老機構的,效果並不理想,業內應理性看待。"



  《辦法》提出,為滿足持續增長的養老服務需求,保障養老用地供應,機構養老設施用地將優先納入深圳市近期建設與土地利用規劃年度實施計劃。

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