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內容來自sina新聞

五大現象說明再也沒有第四次買房投資的機會瞭



沒有寬松貨幣政策的支持,房地產泡沫肯定就會破。這是從宏觀看。那房屋2胎 利息怎麼算任何問題免費諮詢從微觀的資金看呢,房地產更是不得不調整,因為錢不再快速向房地產流動,而是出現瞭轉向,房地產因沒有資金的強有力支撐,“拐點”由此引發,且是長期“拐點”,沒有回頭的可能。

房地產今年是調整的第一年,它不可能停下來。

可能大傢對房地產的變化也很困惑,為什麼困惑呢?因為許多人編制瞭各種房價上漲的理由,比如,現在要加快城鎮化,去年中央還召開瞭一個推進新型城鎮化的中央工作會議,房價肯定有一個重要支撐。比如,剛需多的是,那麼多農民沒有房子,城市裡也還有許多人沒有房子;同時,土地緊張,這就是他們編的理由。我在2005年的時候寫瞭《揭穿房地產業發展十大謊言》,這十大謊言一直是存在的,其實,這些都不是房價上漲的原因。

那什麼是導致房價上漲的原因?通過十多年的研究,我的結論是兩個因素決定瞭房價的上漲,最重要的因素是貨幣。大量超額的貨幣持續十多年,朱鎔基時代,因為經濟不好,開始瞭刺激;溫傢寶任總理的十年沒有一天不是處於刺激中,政策上長期寬松,長期的貨幣流動性過剩推動瞭房價上漲,這是最核心的因素。

貨幣推動房價的條件是什麼?就是在制定房地產政策和制度上存在缺陷。當年房改的時候有一個嚴重錯誤,為瞭把房地產培養成增長點,出臺瞭很多政策。1998年那一年房改,第一次搞按揭貸款,建設銀行一年按揭貸款200億。但是整個房改政策設計的時候,忘瞭一個事,安瞭一個巨型的發動機,但是忘瞭裝剎車裝置,這就是沒有稅收。就像一個跑車,其他的功能都有,發動機很強大,常規情況下運行是穩定的,但是要是遇到瞭危險的時候沒有辦法踩剎車。所以,制度設計上就是鼓勵大傢投機,房地產投機沒有成本,不交稅。大量的過剩的貨幣和強烈投機的願望一結合以後就不可控瞭,就失控,就導致瞭今天房價達到最高點。

去年房價為什麼漲?今年房價為什麼跌?去年房價漲的原因同樣是貨幣,因為在2012年的時候,當時政府又把穩增長放在首位,經濟增長從9.3%降到7.8%,經濟降這麼多的時候新增的信貸卻大量增加,多增瞭7000億,這多出的錢必然會推動房地產泡沫增長。同時,那時大傢都看好2013年,猜測新一屆政府上任以後三把火,所以大傢都預測中國經濟會回升,看好房地產,海外資金也借機大量流入,銀行更多的放貸,“國五條”的點火,最後導致瞭2013年房地產交易量的暴漲,一些城市如北京房價的再次井噴。這個井噴也是今年房地產調整的一個重要因素。來看看數據,去年房地產銷售面積增長速度是17.3%,17.3%相當於2010年、2011年、2012年三年增長的總和。也就是按照中國城鎮化的速度,按照當下人口增長很慢的情況,加上改善的需求,一年實際上消費的房子增速也就是5%,5%不會導致房價猛漲。過去三年住房需求增長是與人們的住房需要是一致的,所以房價漲得不多。去年一年漲的是三年累計的量,這個增長肯定是過多瞭。所以今年房地產調整的第一個因素就是對去年過度放量的一種校正;今年隻是消化去年過度放大的需求,因為我們去年增長17.3%,現在跌瞭10%,實際上還不到位。

到瞭2015年、2016年、2017年未來幾年的時間要校正整個十年的泡沫。明年、後年、大後年這三年會是房地產調整壓力最大的。因為要消化前面十多年的泡沫。

中國房地產調整因素有三個:緊、高、剩

第一,金融政策趨緊。過去是貨幣政策長期寬松,現在正常化瞭。房地產就受不瞭瞭,房地產泡沫主要是來自於過剩的流動性推動,要是趨於正常化瞭它就無法泡沫化瞭,狐貍尾巴就顯出來。第二,房價過高;第三,大量房子過剩。這裡就不展開瞭。主要講講金融的情況。

融的情況是什麼呢?現在我們要好好理解新一屆政府關於宏觀經濟政策,特別是貨幣政策的態度。很多人不適應這個。去年經濟下行,投資、出口都不穩定,房地產往上漲。許多人都認為新一屆政府會采取刺激政策,降低存款準備金率,搞四萬億2.0版本,降息等等。其實,新政府想沒想過這些舉措?根本沒想過。但是市場在想,在希望。去年四月份一季度的數據出來之後,政策沒出,快二季度數據還不太好的時候,政策也沒出。6月份錢荒也是因為政策老不出來,銀行本以為央行或者國務院會降低存款準備金0.5個點,便把這部分錢先放出去,結果六月底瞭預期的政策沒兌現,但錢已放出去瞭,要中期結賬,沒錢交,到市場拆借,把短期利率猛抬高,因此出現瞭錢荒,這實際就是對政策的誤判。期望新一屆政府和上一屆政府行為是一樣的。有的人說誰當總理誰都要這樣,結果不是這樣,大傢都傻瞭。

新一屆政府出政策時就沒想過放松貨幣這個事,或者講根本不願意這麼做,首先就把過去的老方法排除瞭。經濟學傢黃益平講克強經濟學的三個特點是:不刺激、去杠桿、結構改革。這個解讀是對的,不刺激是克強經濟學的典型特征。

沒有寬松貨幣政策的支持,房地產泡沫肯定就會破。這是從宏觀看。那從微觀的資金看呢,房地產更是不得不調整,因為錢不再快速向房地產流動,而是出現瞭轉向,房地產因沒有資金的強有力支撐,“拐點”由此引發,且是長期“拐點”,沒有回頭的可能。

去年房地產投資增長19.8%,但是流入房地產的資金增長速度是26.5%,資金增長比投資增長高出6.7個百分點,房價當然會漲,資金推動嘛!隻要是流入房地產的資金增長速度高於投資的增長速度,房價就要漲,相反就是跌,這個100%準,沒有一次會錯。我反對房地產泡沫,但是,它的實際情況我還是尊重的,房地產漲我就講漲,房價跌我就講跌,但是我一直反對漲,反對房地產泡沫。

實際上到瞭去年四季度以後就變瞭,到今年一季度的時候房地產市場明顯缺錢,玩不下去瞭。一季度,房地產投資增長16.8%,房地產資金增長隻有6.6%,肯定跌啊。現在資金更少,前幾天公佈的1-3季度流入房地產資金的增速2.4%,上個月2.7%,現在還在跌,今年流入房地產資金增長的速度不到3%,去年流入房地產的資金是12.2萬億,今年新增3%都不到,就是今年流入房地產新增資金量將不超3000億,缺錢缺得厲害。去年是相反,去年房地產增量資金就達到2.5萬億,現在今年連零頭都沒有。其他因素沒有變,資金是決定房價上漲的根本因素。

這樣的趨勢將會是一個常態,新一屆政府會讓貨幣政策保持常態,而且經濟增長的合理區間可以調整,所以不可能出臺擴張性的貨幣政策,這是肯定的。房地產進入調整期以後,地方政府也出臺政策,限購取消瞭,現在基本上隻剩下北上廣深,其他全部取消,就算北上廣深取消瞭,隻能起一個抵銷作用,緩沖一下,還會繼續往下跌,因為沒有流動性過剩這一因素支撐,而且資金流也發生瞭“逆轉”。這還不算價格高、供給過剩的因素,光貨幣的因素房地產就受不瞭。這是房地產調整的根本原因,調整趨勢形成以後絕對不可能是一年兩年結束的。房價漲瞭十多年,調整一定是五年以上,未來房地產整個“十三五”都沒戲,可能“十三五”後期能企穩,調整到位。有可能會出現日本、臺灣、香港那樣的情況,有時暴跌,但更多的時候是陰跌,像退潮的浪一樣,退二進一。

房地產調整幅度沒有辦法預測,有可能高有可能低,根據預測按照北京價格掉一半沒有問題,但有可能不到一半,理論預計降一半,降瞭30%不降瞭也可能,降瞭70%、60%也有可能。隻能說純粹泡沫來講至少跌一半。當然有辦法可以算出房子到底值多少錢,很容易算,北京的房價平均價值兩萬塊錢。但是這個最後結果是什麼不好說,這個趨勢肯定把泡沫逐步擠掉。

五大現象說明再也沒有第四次買房投資的機會瞭

為瞭加深大傢對房地產調整的印象,我想講最近兩年房地產的五個方面的表現。

第一,去年的上漲和今年的調整沒有政策的推動,也就是說跟政策調控無關。房價漲政府沒管,跌政府(我是指中央政府,沒有直接出臺刺激房地產的政策)也沒管,也就是說房地產調整是自然發生的,跟宏觀調控政策無關,這是跟過去幾次調整不同的地方,所以要區別這次調整到底是個什麼性質。2011年底2012年初步的調整跟前期2010年出臺“國十條”,2011年出限購限貸和政策有關;2008年調整也和2007年貨幣緊縮有關,但這一次調整跟政策無關。這說明瞭這次調整是內生的調整。

第二,房地產一共漲瞭十多年,這一波漲得最少,時間持續最短。北京漲瞭50%,全國大部分地區沒漲。一波一波漲,最後一波是最沒勁的。沒力瞭,因為沒有推力也沒有抑制力,一年就結束瞭。過去每次上漲都是持續很多年的,像第一輪從2002年開始一直漲到2007年,2008年開始調,遇到危機,2009年政策救市成功瞭,上漲持續到2011年,持續瞭三年,這次是一年就完瞭,動力明顯遞減。這是事實。

第三,今年的下跌和去年的上漲都集中在發達地區,北上廣深,特別是長三角地區。這就打破瞭許多人去年的分析,很多專傢說從去年開始房地產出現分化現象,就是三四線、四五線的房價不漲瞭,產能過剩;二三線城市放慢瞭,但是一線城市暴漲,形成一種分化,而且認為這種分化是長期的。我認為這樣的判斷肯定不對。這說明沒有錢,沒有錢才選擇最好的,大傢期盼最高的地方,為什麼一線城市漲其他不漲?盡管去年資金還充裕,但實際上隻能推高少數地方的泡沫。所以,這個預測肯定是錯誤的,因為以後泡沫跌得最多的就是一線的,成交量也是這樣的,今年明顯就證實瞭我這個觀點。北京現在房價成交量跌瞭近40%,二手房跌瞭成交量50%,浙江是跌20%,跌得最多的就是一線或二線的省份或城市。中西部的反而跌得最少,成交量跌的少,價格也跌得少。它是產能過剩,現在調整最大的壓力是來自於一線,來自於大傢特別看好的地方,所以它前期暴漲現在開始出現一個暴跌,北京房價到底跌多少,我調查瞭一下,今年至少跌瞭20%。有的人不承認,就說我們傢附近的新開樓盤琨禦府吧,早期去詢價的時候要賣9萬,現在開盤基本是7萬,這兩萬就跌價,怎麼說沒跌呢?二手房也一樣,過去五萬的現在四萬,過去四萬的現在變成三萬多一點,還賣不掉。現在跌的主要的壓力來自於一線的城市,所以分化長期化的觀點是完全不對的。

第四,我通過調查和交流,發現去年北京成交量最多的是1萬元的房子,這是邊際市場的最後的瘋狂。即邊際市場被啟動,就像股市上的垃圾股,整個牛市進入尾聲以後,高價股不斷推高,最後人們哄搶垃圾股,垃圾股升天。所以去年北京成交的都是五環六環邊上的房子,那些人都是邊際人,就是沒有能力的人。就是想投機,他覺得漲瞭就賣瞭。所以,邊際市場和邊際的需求者進入這個市場。當時二環的價格、三環的價格叫標價,順義、大興等六環邊上從六千漲到一萬,漲瞭50%,三環的價格是三萬,就標價五萬,二環過去四萬多就標六萬,這是標價,不是真的價格,它是參考最低的邊際價格來的。垃圾股升天就說明牛市到瞭要結束的尾聲。

第五,這一次房價上漲沒有二手房的支撐,賣的都是一手房,且是邊際市場的瘋狂,實際成交的房價並不高。二手房不活躍,漲不活躍,但跌得很快,今年成交量跌50%。漲時沒有成交量,說明市場沒有聯動效應,一二級市場脫節。上兩輪房價的上漲可以持續較長時間,它是靠一手房漲得好,二手房馬上接上,形成一種循環而形成的。

從以上五個表象來講,房地產再也回不瞭頭瞭。現在網上說還有第四次買房機會,沒有瞭,再也沒有瞭。

那大傢會想,以後這錢怎麼辦?我說問問大傢,今年利好不多,利空很多,但股市為什麼不跌?這完全可以從資金流的流向得到解釋。我曾經做過中國流動性的分析,每年都可以計算出貨幣過剩流動性。過去是個什麼情況呢?流動性的93%都去瞭房地產;去年房地產的總盤子是12.2萬億,當年的資金增長速度是26.5%,實際上增長是2.5、2.6萬億,這2.6萬億按照90%都是流入到房地產的話,當然,會推動房價不斷上漲。現在貨幣政策盡管是趨緊的、正常化的,M2增長13%左右,相對於經濟增長的需求,流動性還是偏多的,它一定會找出路。我們每年仍新加2-3萬億剩餘流動性,過去大多流入房市,現在不流瞭,今年房市新增資金不到3000億,那麼還有很多的錢要找出路。很明顯,大部分資金在觀察,其中有一部分開始流入股市,推動股市上漲。為什麼股市能夠在經濟不好的時候沒有跌破2000點,很重要的原因就是有這個錢在支撐,所以我想可能從今年開始,明年會加強這個趨勢,股市的推動力將加強。從這個角度看,房市是不能碰瞭,要減少房市的投資投機。而股市是一個新的選擇。有可能造就一個大牛市。

(作者為國傢行政學院決策咨詢部副主任)


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