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騰訊財經特約自媒體 商業見地網

12月14日召開的中央政治局會議，作為中央經濟工作會議之前的定調會，對明年的經濟工作提出總的要求和政策房屋2胎?利息怎麼算怎麼貸款比較會過件的著力點，為即將召開的中央經濟工作會議確定一個政策基調。

中央政治局會議談及明年的經濟工作，在政策目標上，將“穩增長、調結構、惠民生、防風險”視為明年經濟工作的核心目標，並且將“穩增長”仍然排在第一位。而“穩增長”的關鍵則在於能否如會議所提出的。

“抓住關鍵點、打好殲滅戰”。其中，房地產市場能否穩定，可謂關鍵的關鍵。

繼11月10日中央財經領導小組會議上發出“化解房地產庫存”的信號之後，本次政治局會議再次明確提出“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。”

這意味著，面對房地產供應結構性過剩的巨大挑戰，2016年，在房地產政策層面，中央將通過力度很大的組合拳幫助穩定房地產的預期，從而在某種程度上穩定中國經濟，避免房地產投資的持續下滑的風險蔓延到金融領域，引發系統性的金融風險。

從今年前11個月中國經濟與房地產投資的表現看，今年經濟持續下滑，房地產投資的明顯下滑是主要原因之一。

盡管受今年“兩會”以來房地產刺激政策的影響，包括一線城市在內的部分城市，房地產銷售回暖的跡象很明顯，但房地產投資卻仍然持續下滑，到瞭11月份，房地產投資的增速下滑至1.3%的低點，已經連續22個月下滑。

1-11月份，房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%，降幅擴大0.8個百分點。其中，住宅新開工面積97077萬平方米，下降15.3%。房屋竣工面積72413萬平方米，下降3.5%。

而商品房待售面積在10月末68632萬平方米的基礎上再創歷史新高，達到瞭69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。

待售住房庫存量高企，尤其是三四線城市去庫存化壓力極大，這個問題依然沒有解決。

機構數據顯示，目前70個大中城市中，去庫存周期超過12個月的城市多達27個，其中北海去庫存周期高達30.1個月，煙臺26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞也多達23個月。

社科院報告則表明，當下房企庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。

銷售和投資冰火兩重天的背後，折射出中國絕大多數的城市住房供應嚴重過剩的事實。

回顧中國房地產調控政策的變遷，從過去最早的“抑制房價過快上漲”，到後來的“增加有效供給”，到今天的“化解庫存”，說明中國房地產已經迎來瞭真正的行業轉折點：住房已經從以前的短缺到瞭今天的過剩。

在中國住房進入過剩階段之後，房地產作為中國經濟最重要拉動力的好日子基本已經結束，房地產已經從中國經濟增長的引擎很有可能成為中國經濟的拖累。

中國住建部提供的數據顯示，包括信用貸款率利計算農村在內，中國自有房比例已經高達89%。

無論中國的房價怎麼漲，總會有一些房地產泡沫即將破裂，房地產市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼於這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對於大多數人來說買房花費瞭自己大半生的積蓄。

事實上，如果剔除通貨膨脹的因素，二十年後中國最便宜的東西有可能就是房子。

說十年後房子便宜，是相對人均收入而言的，比如現在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元，而十年後人均月收入是1萬元時，房屋均價可能是每平方12000元，相對而言，房屋的價格當然比現在便宜多瞭，因此，現在高價買的房屋放到十年後非但不保值增值，還會嚴重貶值！

對比古今中外房價，中國現在的房價處在房價最高時期，以目前的房價，一個年收入8萬元的傢庭，全傢不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房，這個代價是非常高的。

房價如果繼續上漲，社會各方面都無法承受，既然無法承受，房價就失去瞭上漲的動力，也就是說現在的房價，相對老百姓的收入來說確實已經到頂瞭。

中國已經實施瞭十幾年的“土地財政”政策，隨著“地王”時代的結束，“賣地財政”越來越難以為繼，政府部門開始轉變思路，將逐漸從“土地財政”向“物業財政”模式轉變。

也就是向房屋持有人征收’物業稅”的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為傢庭財富的吸引力。

著名離岸資產配置專傢劉磊認為，未來房地產市場另一個不利因素是人口紅利的消失。

根據統計數據，中國0~14歲人口比重從上個世紀六七十年代到現在一路下滑，到2010年已經降為16.6%。在未來10年，中國23~28歲的生育旺盛期女性的數量將萎縮44.3%，如果生育率沒有明顯提升，0~14歲人口占總人口的比例將降至10%以下。

對此，人口學者判斷，中國人口負增長的大勢已定，21世紀中國面臨的最大風險就是人口負增長造成的風險。即使現在開放瞭對二孩的限制，但就目前撫養一個孩子的耗費與居民收入的矛盾，也很難令政策帶來拉動人口增長的效果。

中國社會現在已經步入“老齡化”國傢，再過十年，中國社會將會更加衰老，年輕人將成為“稀缺”一代，對房屋的需求將會大幅度降低。

目前的社會中堅是60後、70後的這批人，這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的，市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人，這些人中的許多人現在擁有不止一套高檔商品房，而這批人的後代恰恰都是“獨一代（獨生子女一代）”。

十幾年後“獨一代們”也長大成人瞭，這些“獨一代”從父母和祖父母那裡繼承的房屋將達到“人均三套房”的水平，請問“獨一代”如何消耗這些房屋呢？隻能或租或賣吧？可是指望同為“獨一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜譚！

財政部最新發佈的數據表明：今年1月到8月，全國國有土地使用權出讓收入17599億元，同比減少10950億元，下降38.4%。如此大規模和大幅度的下滑，史所罕見。地方政府的錢袋子癟瞭許多，持續多年的土地財政正面臨著嚴重挑戰。

我國政府收入，主要分為一般公共預算收入和政府性基金預算收入。

且看今年1月到8月的情況：全國一般公共預算收入103521億元，同口徑增長5.2%，其中地方本級一般公共預算收入4993億元，同口徑增長2.3%；全國政府性基金預算收入23399億元，同口徑下降29.8%，其中地方本級政府性基金預算收入20764億元，同口徑下降32.8%；全國一般公共預算支出102864億元，同口徑增長13.5%，其中地方一般公共預算支出10745億元，同口徑增長23.16%。

從結構上看，全國政府性基金預算收入占政府總收入的近二成，其中土地出讓金占全國政府性基金預算收入的七成多。

土地出讓金是地方本級公共預算收入的三倍多，可見地方政府高度依賴賣地款。地方公共預算支出總額比收入總額多瞭一倍多，嚴重入不敷出。

從增幅上看，地方政府公共預算支出增幅是收入增幅的10倍！加之地方政府性基金預算收入大降三成多，其中土地出讓金大降近四成，地方政府的日子實在難過。

進入本世紀以來，我國房地產市場經歷瞭飛躍式發展，土地出讓金也呈暴發式增長，從2001年的1295億元，持續增長至2014年的42606億元，暴增32倍，年均復合增長率約25%。

隨著“地王”時代的結束，“賣地財政”越來越難以為繼，政府部門開始轉變思路，將逐漸從“土地財政”向“物業財政”模式轉變。

也就是向房屋持有人征收’物業稅”的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為傢庭財富的吸引力。

從地方債務對土地財政依賴程度來推測，從長期看地方有可能在商品住房上達到雙極限：

即一方面有可能將地價房價抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫存數據看，這個雙極限或許正在逼近。

此外，那些目前全國經濟發達的地區，持續吸引外來人口流入，是促使房價不斷走高的主要因素之一。

但是隨著區域經濟開發步伐的加大和產業資本向欠發達地區的轉移，經濟發達地區的總人口在十年內會出現此消彼漲的趨勢。

2010年開始的“用工荒”已經是一個苗頭，預計十年內經濟發達地區的外來人口將會是負增長的趨勢，一線人口的負增長會導致房屋需求減少，進而促使房價走疲、甚至下降。

從海外眾多國傢房產價格歷史走勢和減息周期（釋放流動性）的關系來看，可以得出這樣的結論：

如果房價處於歷史高位，且房屋空置率居高不下（創新高）、租金回報低（創新低），交易量銳減的情況下進行市場救市，如降息，恰恰是為瞭規避市場的硬著陸、市場轉向甚至是價格劇烈下挫的開始。

綜上所述，由之前大規模資本去追求高增長的房產，應該轉向瞭資本合理分流，追求回報周期穩定，回報率穩定的投資產品。

文章來源：“商業見地網”微信公眾號，騰訊財經已取得授權，再次轉載需得到原公眾號授權

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新聞來源http://finance.qq.com/a/20151224/029669.htm

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