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內容來自sina新聞
長三角樓市降價探尋
2月份房地產行業最熱的話題是什麼？拐點！貌似這次拐點的說法還有理有據：商業銀行停貸傳聞，杭州(樓盤)房價腰斬，由此而來的樓市崩盤論甚囂塵上。事實果真如此嗎？長三角樓市能否代表2014年樓市的走向？中國房地產報記者實地考察瞭上海(樓盤)、杭州、常州(樓盤)幾個具有代表性城市，希望還原一個真實的市場。或許我們會發現，事情沒有我們想象的那麼好，但也沒有傳聞中的那麼糟。
■中國房地產報記者 邱桂奇
上海、杭州報道
"沒想到來得這麼快，我們預計今年4~5月份會有一個窗口期，市場會出現下滑，2月份就來臨瞭，有點出乎意料。"旭輝集團總裁林峰告訴中國房地產報記者。"對於今年的房地產市場，我們的判斷是相對謹慎，但不會出現崩盤的情況。"
林峰認為，近期，互聯網金融的興起，銀行理財產品的收益率明顯提高，加上利率市場化的速度在加快，存款利率的提升在所難免。一旦存款利率提升，銀行的貸款利率也將隨之上漲。對於房地產行業而言，未來各城市房地產市場將呈現分化狀態，同一個城市不同板塊也會出現不同的表現。
記者實地走訪瞭杭州、常州、上海等地。多位接受采訪的開發商高管表示，自己的樓盤目前不打算降價，此輪降價不具有廣泛的代表性。但投資者需警惕個別城市風險；個別銀行的惜貸行為屬正常調整，銀行業普遍縮減房地產類貸款的可能性不大。
降價會否蔓延
杭州城北的樓盤德信北海(樓盤)公園宣佈以15800元/平方米的價格"清盤"，相較之前均價下降近3000元，成為馬年首降。這一突如其來的降價，給杭州乃至全國樓市投下瞭一枚"炸彈"。
中國房地產報記者在德信北海公園售樓處瞭解到，德信北海公園的此次降價實際上屬於尾盤銷售，並非企業資金鏈的問題，真正降價銷售的房源僅30套不到。而外界盛傳的該區域8個樓盤全面降價的消息，經記者核實後發現，僅德信北海公園和天鴻香榭裡兩個樓盤。
以該區域的萬科為例，萬科北宸之光銷售經理梁志堅表示，萬科目前處於項目認籌階段，價格還未定，所以不存在降價一說，"有價格體系在這邊，是根據位置不同定價的。"據悉，該樓盤此次將推近200套房源，認籌數已超200組。同樣，名單中的其他樓盤的工作人員也向記者證實，他們並未降價。
"杭州的北部新城比較特殊，這個區域土地的供應量比較大，但房地產的去化速度比較慢，如果市場出現低迷，此板塊首當其沖。"林峰告訴記者。
隨著恐慌情緒的蔓延，廣州(樓盤)、深圳(樓盤)降價的消息也開始見諸報端。但據記者瞭解，目前僅是開發商推出的讓利促銷活動，暫時還沒有明確打出降價的旗號。如廣州時代花生推出8.8折優惠活動，據該盤銷售人員介紹，實際上並沒有降價，2月比1月還小幅漲瞭1個點。
"總體看來，杭州房地產市場整體供大於求，去化緩慢，不存在房價繼續大幅上升的動力。但個別樓盤降價行為不會成為行業普遍現象，就全國整體房地產行業來看，徹底崩盤的可能性不大。但我接觸的房地產高管們對於2014年的房地產市場，普遍比較謹慎。"朗詩集團董事長田明接受中國房地產報記者采訪時表示。
實際上，2014年整個房地產行業資金壓力並不小，尤其是在2013年通過信托、基金、債市等渠道融資然後高價拿地的房企，如泰禾、融創等，負債率已超過100%，一旦房子滯銷，將直接影響公司現金流。
中信證券(600030,股吧)數據顯示，2014年集合信托需兌付的本息將近1萬億元，房地產占比27.34%，規模為2479億元。
停貸風波背後的利益博弈
真正讓樓市蒙上陰影的是興業銀行(601166,股吧)的停貸消息。雖然2月26日在A股上市的13傢銀行都在其官網醒目位置發佈公告，表示房地產信貸政策沒有變化。
"凡是和房地產相關的上下遊，鋼鐵、建材、水泥等今年基本上都已暫停貸款，開發貸和按揭貸雖說未停，但規模卻比以往縮小很多，同時，在資格審查和審批流程上更加嚴格。"建設銀行(601939,股吧)一位不願具名的支行行長告訴記者，"大房企信用好，貸款規模大，銀行還是會放貸。"
"興業銀行暫停房地產夾層融資和供應鏈金融業務，主要出於分行上報地產類融資項目過多，其表外及投行業務資產池中地產類占比偏高，從行業集中度的角度主動控制風險敞口，屬於較為正常的資產配置結構調整。"中國農業銀行(601288,股吧)上海分行一內部人士表示，"不宜對目前個別銀行在個別領域經營政策進行過度解讀，也不必因局部地區的風險暴露，就對行業整體經營過度悲觀。"
該人士告訴中國房地產報記者，從去年年底到現在，銀行的開發貸和個貸都卡得很緊，一個重要原因是受到互聯網金融沖擊以及利率市場化的趨勢，存款利率的提高在所難免。一旦存款利率提高，也就意味著貸款利率也要提高。目前屬於窗口期，銀行有自己的考量，一下子把貸款放出去，顯然不劃算。
記者以購房者的身份探訪瞭上海四大國有銀行，得到的答復幾乎一致：目前從銀行拿到貸款也非常困難。"以往是一個月期限能拿到款項，但現在額度什麼時候能批下來還真不好說，年後各銀行住房按揭貸款額度都很緊張，沒有銀行可以保證貸款批下來的時間期限。"一位國有大型銀行的信貸人士表示。
"總體而言，銀行貸款趨緊原因在於利率的博弈上，對於銀行而言，房貸還屬於優質的貸款，銀行不會輕易停貸。"上述農業銀行的人士告訴記者，"個別銀行是出於分散風險的考慮降低房地產類貸款占比。一方面，興業銀行的房地產行業貸款占比在業內相對較大；另一方面，興業銀行的此類貸款對象多是中小開發商，項目多集中在三四線城市。"
市場分化來臨房貸二胎利率試算表貸款全省皆可處理>建地分割怎麼貸款比較會過件
降價發出明確風險警示的同時，房企囤地補倉意願卻依舊強烈。2月25日，杭州濱江區白馬湖住宅用地出讓，中南置業、德信、濱江、中海等房企均參與競拍，最終中南置業以13.41億元，折合樓面價7258元/平方米，溢價率為20%將其收入囊中。
鉅派投資總裁姚偉示認為，城市分類主要有一線城市、潛力型城市、脆弱型城市和危險型城市。江浙有不少脆弱型城市，例如溫州(樓盤)、無錫(樓盤)、常州的供求比比較脆弱，像這類城市的危險系數就會比較高。
中原集團研究中心分析對比瞭全國40個主要城市最近5年(2009年~2013年前11個月)的住宅用地供應可建面積與住宅銷售量，發現城市間供求關系存在顯著差異。一線城市最近五年普遍存在含住用地(純住宅用地與商住用地，下同)供應不足的行情，5年累計供地銷售比僅為81%；而二線及三四線城市土地供應過剩，均明顯高於100%。
分時間段看，二線城市在2010年土地供應達到峰值，大幅超過當年住宅銷售面積；而三四線城市則在2011年達到峰值。分城市來看，二線城市中的大連(樓盤)、武漢(樓盤)和三四線城市中的唐山(樓盤)、哈爾濱(樓盤)、昆明(樓盤)、貴陽、長春(樓盤)等城市均存在嚴重的土地可售面積過量問題。而四個一線城市明顯低於平均水平，處在供應不足的狀態。
上述城市中，一線城市人口仍在持續增長，決定瞭未來供不應求的狀態仍將延續；部分二線省會城市對周邊人口也有吸引力，能在一定程度上平衡供地過多的風險。
"從我們目前掌握的情況來看，屬於個別現象，不具有代表性，朗詩集團目前沒有更進一步的措施。"田明告訴中國房地產報記者，中國的房地產受三個因素影響。第一個是中國的人口結構。人口趨勢的演變，房地產市場也在隨時變化。第二個因素是城市化進程。中國農村裡面基本上沒有房地產，但是中國城市化的進程會讓很多的農村人口變成城鎮人口，在總人口的格局下，城鎮人口會增加。第三個是受到宏觀經濟的影響。在這三個因素綜合影響下，中國房地產大概會在10年以內會面臨一個向下的拐點。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-03/08113957985.shtml
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