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3月25日，第一個地方版"國五條"實施細則---《廣東省關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》正式出臺。作為全國第一個出臺的地方細則，無論內容如何，都會成為公眾聚焦的靶子和其他地方賴以參照的標桿。

馬光遠(學者，著名經濟評論員)

需要指出的是，中央高舉大棒，地方不溫不火，這樣冰火兩重天的二人轉，在房地產調控的歷史上一直如此。但筆者想強調的是，不管外界對"國五條"特別是20%的個人所得稅如何詬病，"國五條"整體的調控思路是值得肯定的，特別是，通過強化20%的個稅等舉措，折射出中國房地產市場的悄然變局以及調控思路轉變的伏筆。事實上，經過10多年的快速發展，中國房地產市場已經出現瞭明顯的結構性變化，中國住房絕對短缺的時代已經結束。目前官方統計在內的城鎮住房存量面積為234億多平方米，再加上小產權房的面積60多億平方米，城鎮存量房的面積差不多在300億平方米，人均真正住房面積超過瞭35平方米。而按照未來10年中國城鎮化的步伐，每年的房地產投資隻要保持15%的增速，新房竣工量隻要達到5億平方米，就完全可以滿足城鎮化新增人口的住房需求，而事實上，過去五年房地產開發投資和住房竣工量遠遠高於此。

但是，必須指出的是，如果仔細研讀"國五條"，沒有任何文字要求地方出臺實施細則。"國五條"隻是要求："各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標，並於一季度向社會公佈。"也就是說，"國五條"要求各大城市在三月底出臺的是房價控制目標，而不是實施細則。但經過媒體等渠道的層層演化，就變成瞭地方政府要在3月底出臺細則，並進而用"細則"的標準和要求來審視第一個出臺的"粵五條"。

南方都市報不要對地方國五條細則抱有期待

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需要指出的是，中央高舉大棒，地方不溫不火，這樣冰火兩重天的二人轉，在房地產調控的歷史上一直如此。

從"細則"的角度而言"粵五條"的內容，可以用太過簡陋來概括。全部文件總共隻有五條，加上標點符號，文字還不到國務院17號文(即國五條)的一半，因此被戲稱為"國五條"不完整的回音版。公眾期待看到的內容，包括房屋轉讓20%的個人所得稅如何征收、二套房貸的利率和首付比例、是否試點房產稅等"國五條"核心內容，要麼一筆帶過，要麼壓根不提。因此，外界普遍擔心，在"國五條"引發房地產市場強烈震蕩的大背景下，這麼一個明顯"溫柔"的地方實施細則給外界傳遞的，不僅是廣東對房地產調控的真實態度，更可能成為以後幾天各省紛紛仿效的絕佳范本。

在"粵五條"顯得過於"吳儂軟語"的情況下，尚未出臺細則的各地總算松瞭一口氣，有"粵五條"在前面擋著子彈，大傢大可不必緊張，所謂的地方版"國五條"不過是上面喊破嗓子、下面不動膀子的過場而已。至此，甚至可以判斷，如果相關部門(包括稅務部門、銀行管理機構以及住建部)不作為，"國五條"高潮已經短暫結束，除非市場出現持續的熱度，才會有新的政策出臺，否則，2013年房地產調控的政策"菜單"算公佈完畢。

但事實上，無論是住房轉讓20%的個人所得稅，還是二套房的首付及貸款利率，甚至房產稅，都超越瞭地方政府的職權范圍。以引發市場恐慌的20%的二手房轉讓所得稅而言，"國五條"的原規定是這樣的："稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。"這項引發瞭二手房市場極大恐慌的規定，在具體實施細則出臺之前，為規避20%的所得稅，有人可謂無所不用其極，甚至出現瞭所謂的"離婚潮"。由於本條規定和之前稅務總局的規定存在不同，並且的確存在著誤傷基本居住需求的情況，外界一直呼籲出臺相應細則，對此規定進行區分。老虎蒼蠅要打，但棒子不要落在普通民眾的頭上。但稅收的具體執行，權力在國傢稅務總局，而不在地方，讓地產越俎代庖出臺個稅細則是不現實的。再比如，關於二套房，首付究竟提高至多少，貸款利率究竟如何，也取決於人民銀行，而不是地方政府；至於房產稅的擴容，更需要國務院拍板。

這一切都意味著"國五條"留給地方的，除瞭要求自己管轄的城市出臺房價控制目標，對熱點城市的限購嚴加管理，在土地供應等方面加大有效供應並確保保障房的建設之外，並沒有太多的空間需要去"細化"。在"粵五條"顯得過於"吳儂軟語"的情況下，尚未出臺細則的各地總算松瞭一口氣，有"粵五條"在前面擋著子彈，大傢大可不必緊張，所謂的地方版"國五條"不過是上面喊破嗓子、下面不動膀子的過場而已。至此，甚至可以判斷，如果相關部門(包括稅務部門、銀行管理機構以及住建部)不作為，"國五條"高潮已經短暫結束，除非市場出現持續的熱度，才會有新的政策出臺，否則，2013年房地產調控的政策"菜單"算公佈完畢。

頭條評論

世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30-35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，之後，城鎮住房的絕對短缺時代將宣告結束，住房供應進入平穩階段。如果按照目前人均35平方米來看，中國目前的城鎮居民住房已經和接近德國、法國、日本(分別為38、37、31)上世紀90年代的水平。

既然住房已經告別短缺，不管是否調控，房地產市場已經自然進入平穩期。但喜劇性的是，在市場自身完全可以達到平穩的情況下，"國五條"卻硬是讓平湖再起波瀾，引發瞭市場不該有的恐慌。筆者認為，在北京、上海、廣州、深圳等城市二手房交易量已經超過新房的情況下，房地產調控一定要從行政和短期思維走向長效機制，調控的重點一定要從增量房轉向存量房，而且不能搞全國一刀切。北京等一線城市雖然需求依舊旺盛，但很多三線以下的城市住房已經出現過剩，一刀切的調控隻會擾亂市場。市場已經不是昨天那個市場，投資者、政策制定者以及開發商就不要幻想昨日的瘋狂重現，而是都需要面對現實，轉換思維，共同去面對房地產市場平靜的未來。